Muitas pessoas ocupam imóveis ou terrenos rurais sem possuírem nenhum documento, apenas ocupam o imóvel e nele realizam obras, como construção da sua casa, ou reforma de um apartamento.
Além disso, outra situação muito comum é as pessoas adquirem um imóvel por um documento invalido que não é capaz de transferir a propriedade, exemplo disso é quando alguém realiza uma cessão de direitos hereditários por um documento particular.
A lei estabelece que a cessão de direitos hereditários deve ser realizada por documento público, então, a cessão por documento particular é inválida, mas não é possível negar os seus efeitos práticos, no caso a transferência da posse.
Desse modo, a usucapião em linhas gerais é uma forma de aquisição da propriedade pelo passar do tempo na posse de um imóvel, ou seja, uma pessoa que ocupa um imóvel por 15, 20, 30 anos ou mais um terreno ou imóvel pode, a priori, conseguir a propriedade de um imóvel pela usucapião.
Nesse contexto, a legislação brasileira elenca uma série de modalidades de usucapião e no presente texto, apresenta-se 5 modalidades, bem como destaca-se situações que não são capazes de gerar o direito a usucapião, mesmo que passado tempo suficiente para aquisição da propriedade.
Dos requisitos comuns
Inicialmente, antes de adentrar as modalidades específicas de usucapião, cumpre destacar alguns requisitos que são comuns a todas as hipóteses.
Primeiro, que o imóvel não seja público, ou seja, se for um terreno de marinha, um espaço público, uma praça, um imóvel público, não será admitida a usucapião.
Segundo, que a posse seja mansa e pacífica, ou seja, que o proprietário não se oponha à sua ocupação do imóvel.
Terceiro e um dos principais requisitos, o tempo. É preciso que o indivíduo já esteja ocupando o imóvel por um tempo mínimo a depender da modalidade de usucapião.
Existe ainda a boa-fé, que é quando o possuidor está no imóvel legitimamente, sem qualquer empecilho, sendo que caso esteja de má-fé não será cabível a usucapião. Exemplo de situação que conduzem a má-fé é a invasão do terreno de forma irregular. A boa-fé é requisito de quase todas as modalidades, exceto a usucapião extraordinária.
Assim, esses são os requisitos específicos a cada modalidade, passa-se então a analisar os requisitos específicos de cada uma.
1. Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária é a modalidade mais simples dentre todas, pois não possui muitos requisitos legais. Nessa hipótese, o indivíduo precisa estar na posse por no mínimo 15 anos ininterruptos.
Nessa situação, não é preciso que a posse seja originária de algum documento, como um contrato de compra e venda, ou uma cessão de direitos hereditários.
No caso, comprovado os requisitos gerais e o específico, no caso de ocupar o imóvel por 15 anos, será possível a aquisição da propriedade pela usucapião. Destaca-se ainda que nessa situação não é preciso comprovar a boa-fé na ocupação do imóvel.
Frise-se que caso o possuidor tenha estabelecido sua moradia no imóvel ou realizado obras de caráter produtivo, o prazo de 15 anos será reduzido para 10 anos. Exemplo de obra produtiva: Em um terreno a pessoa realiza uma plantação de abacaxi, realizando a venda comercial dos abacaxis e auferindo renda daquela produção.
Nesse caso, o indivíduo realizou uma obra que tornou aquele terreno produtivo, assim, o prazo de 15 será reduzido para 10 anos.
2. Usucapião Ordinária
Nesse caso, o prazo legal é de 10 anos. A usucapião ordinária estabelece que o possuidor necessita de um justo título para que o prazo seja de 10 anos.
O termo justo título é de caráter genérico e indefinido, sendo que em cada caso deverá ser analisado o teor do documento para aferir se é um justo título ou não.
Nesse contexto, exemplos de justo título que podem ser utilizados: promessa de compra e venda, cessão de direitos hereditários, recibo de pagamento, pré-contrato ou uma procuração em causa própria.
O importante nessa situação é que exista um documento prévio que demonstre a legitimidade da posse daquele indivíduo.
3. Constitucional Rural
A usucapião constitucional rural possui previsão legal na Constituição Federal, sendo replicada sua hipótese também no Código Civil. Nessa modalidade, o prazo legal para conseguir a usucapião é de 5 anos.
Nesse contexto, é necessário o preenchimento de alguns requisitos. O possuidor não pode ser proprietário de outros imóveis, seja urbano ou rural. Além disso, o imóvel precisa estar na zona rural e sua área não pode ultrapassar 50 hectares (ou 50.000,00 m²).
Ademais, é preciso que o possuidor torne aquele imóvel como sua moradia. Ainda assim, é necessário que a pessoa torne aquele terreno produtivo, realizando então o cultivo naquela propriedade.
Para definir se um imóvel é rural, deve-se observar o Estatuto da Terra em que define o imóvel rural aquele que é destinado “à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial”.
4. Constitucional Urbana
A usucapião constitucional urbana também possui previsão na Constituição Federal, sendo replicada sua disposição no Código Civil.
Como requisitos, a Lei estabelece que o possuidor não pode ter outro imóvel urbano ou rural. Em relação a área do imóvel está não pode ser superior a 250,00m² e o imóvel deve ser utilizado para fins de moradia do possuidor ou de sua família.
Desse modo, caso você preencha os requisitos de alguma dessas modalidades é possível realizar a usucapião, seja pela via judicial ou extrajudicial.
Ademais, é importante pontuar ainda que é possível realizar a compra da posse e utilizá-la para fins de aquisição da usucapião. Explica-se, você compra a posse de alguém que já ocupava um imóvel por 10 anos. Diante disso, você mora por mais 5 anos neste imóvel, assim será possível somar os 10 anos do possuidor anterior aos seu período de ocupação para chegar aos 15 anos e realizar a usucapião extraordinária.
Algumas situações não induzem a usucapião mesmo que passado tempo mais do que suficiente no imóvel. Alguns exemplos, o locatário, o caseiro, o comodatário. Todos esses mesmo ocupando o imóvel o realizam de modo precário, ou seja, com a autorização do proprietário.
Outra situação que não conduz ao direito a usucapir um terreno é a invasão ou a realização de atos clandestinos. Atos violentos pode-se definir como a invasão por meio de força de uma propriedade a contragosto da vontade do proprietário.
A posse clandestina, exemplifica-se como uma invasão na surdina, em que o proprietário é surpreendido. Uma situação clássica é o proprietário sair de seu imóvel e ao voltar identificar um terceiro estranho em sua propriedade.
Essas situações não conduzem a usucapião, pois são atos ilegais, ou de mera tolerância do proprietário.
Importante destacar ainda que é possível realizar a usucapião extrajudicial em cartório, possuindo uma extrema vantagem que é o tempo do processamento, mas esse tema ficará para um próximo texto.
Lembre-se ainda que nem tudo induz a usucapião, algumas vezes a posse possui um contrato particular de compra e venda e o vendedor se nega a realizar a outorga da escritura pública, nesse caso será cabível uma outra medida.
Outra situação é quando o proprietário autoriza uma pessoa a morar no imóvel, sendo um ato de mera tolerância, nesse caso não cabe usucapião, mas é possível instituir um direito real de uso do imóvel, situação que resguardará o direito do usuário e usufruir do imóvel.
Por fim, deixo aqui alguns documentos que são necessários para a usucapião:
a) Identidade, CPF e comprovante de endereço do possuidor;
b) Matrícula atualizada do imóvel;
c) Memorial descritivo assinado por profissional competente;
d) Justo título ou quaisquer outros documentos;
e) Certidões negativas de distribuição de processos judiciais;
f) Procuração pública ou particular com poderes específicos;
Assim, finalizo mais um texto e espero que estejam gostando.
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