Comprar o primeiro imóvel é uma conquista significativa, que envolve muitas expectativas e cuidados. É essencial que você esteja atento a diversos detalhes para garantir uma aquisição segura e sem surpresas desagradáveis. Neste artigo, destaco cinco pontos fundamentas que você deve analisar ao comprar um imóvel.
Espero que ao final desse texto você consigna ter parâmetros iniciais para realizar uma compra segura do seu imóvel.
1. Matrícula do Imóvel: A Certidão de Nascimento da Propriedade
A matrícula do imóvel é um dos documentos mais importantes no processo de compra. Ela contém o histórico completo da propriedade, incluindo todas as transações e eventuais ônus (como hipotecas e penhoras).
A matrícula do imóvel é como se fosse a nossa certidão de nascimento. É o documento que vai apontar quando o imóvel nasceu e suas características e quem é o dono do imóvel.
O primeiro passo é buscar a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis para assim iniciar a análise jurídica.
Na matrícula é importante analisar o seguinte:
Descrição do Imóvel: Verifique se a descrição na matrícula corresponde exatamente ao imóvel que você está comprando.
Histórico dos proprietários: Analise todas as transferências de propriedade para garantir que não haja disputas ou reivindicações pendentes.
Ônus e Gravames: Identifique se há hipotecas, penhoras ou qualquer outro tipo de ônus que possa impedir a compra.
2. Documentos do Vendedor: Quem Está Vendendo é Realmente o Proprietário?
Após a análise inicial da matrícula é importante verificar se quem se apresenta como proprietário consta de fato na matrícula do imóvel como dono. É muito comum que um terceiro se apresente como vendedor, mas na realidade não consta na matrícula.
Muito cuidado ainda quando o vendedor possuir somente uma procuração com poderes para a venda. É importante buscar o proprietário e se certificar que ele passou realmente essa procuração para um terceiro vender o seu imóvel.
Por isso, solicite os seguintes documentos:
Documento de Identificação: RG e CPF ou CNPJ, no caso de pessoa jurídica.
Um destaque importante. Quando o vendedor for uma empresa solicite o contrato social e o último aditivo, pois assim você poderá verificar quem é o sócio que possui poderes para vender o imóvel.
Certidões Negativas: Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais. Elas garantem que o vendedor não tem dívidas fiscais que possam recair sobre o imóvel.
Estado Civil: Se o vendedor for casado, a autorização do cônjuge é necessária, exceto se casado no regime de separação total de bens. Diante disso, verifique a certidão de casamento e o regime de bens.
3. Dívidas Associadas ao Imóvel: Evite Surpresas Financeiras
Antes de concluir a compra, certifique-se de que o imóvel não possui dívidas pendentes que possam ser transferidas para você. Isso inclui:
IPTU: Solicite a certidão negativa de débitos de IPTU junto à prefeitura.
Taxas e Impostos: Verifique se todas as taxas e impostos incidentes sobre o imóvel estão quitados, tais como Taxa do Lixo e Taxa de Condomínio.
Essas despesas são consideradas propter rem, ou seja, são dívidas que acompanham o imóvel e independe de quem seja o dono. Então, se você comprar um imóvel com uma dívida de IPTU será sua obrigação de pagar essa dívida.
4. Situação do Condomínio: Verifique a Saúde Financeira e Administrativa
Se você está comprando um imóvel em condomínio, é fundamental conhecer a situação financeira e administrativa do edifício.
Por isso, analise pelo menos as duas últimas atas de assembleia condominial. Já tive casos que após a análise identificamos que o condomínio possuía um problema estrutural na encanação.
Para os compradores não fez sentido comprar o imóvel nesse condomínio, pois existia problemas constantes de abastecimento. Além disso, esse problema geraria uma taxa extra elevada para conseguir resolver o problema.
Outro ponto é avaliar a saúde financeira do condomínio para que você não compre um imóvel e pouco tempo depois tenha que pagar uma taxa de condomínio que não estava no seu orçamento.
Por isso, peça os seguintes documentos:
Certidão Negativa de Débitos Condominiais: Solicite uma certidão que ateste que não há dívidas de condomínio em nome do atual proprietário.
Ata das Últimas Assembleias: Revise as atas para entender as decisões recentes, eventuais obras em andamento e a situação financeira do condomínio.
5. Inspeção Física do Imóvel: Além da Documentação, Verifique as Condições Estruturais
Por fim, além de toda a documentação, é importante fazer uma inspeção detalhada do imóvel antes de realizar sua compra. Veja se existe problemas como infiltrações, defeitos em portas ou outras avarias que demandem uma reforma.
Comprar um imóvel é uma etapa importante e, com a devida diligência, você pode evitar muitos problemas futuros. Contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é uma excelente decisão para garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente atendidos.
Lembre-se: informação e precaução são seus melhores aliados na realização do sonho da casa própria.
Jorge Matos
Advogado Imobiliário
Instagram: Jorgematos.adv
Contato: (85)999543123
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