Muitos casais quando celebram seu casamento não conseguem de imediato comprar um terreno e construir, ou adquirir sua casa própria. Diante disso, uma situação rotineira é ir morar com o sogro(a), ficando o casal nessa situação até conseguir uma estabilidade financeira para se mudarem para um local próprio.
Ocorre que muitas vezes o casal resolve construir sua casa no terreno de seus pais, ou ainda seu apartamento em cima da casa de seu sogro.
Nessa situação existem várias implicações jurídicas relevantes, por isso, no presente texto serão analisadas as seguintes situações: (i) a quem pertence a construção na propriedade de terceiro?, (ii) partilha no divórcio da construção e (iii) como fica essa construção caso meu sogro morra?.
1. A quem pertence a construção na propriedade de terceiro?
Nesse ponto, a primeira discussão que existe é a quem pertence a construção realizada no terreno ou na laje do sogro (a)?.
Inicialmente, a lei estabelece uma presunção de que as construções realizadas no imóvel ou no terreno pertencem ao proprietário, ou seja, se você construiu no terreno de seu sogro(a) essa construção pertence a ele(a). A mesma lógica é se o casal construiu sobre a casa dos pais.
Nesse contexto, a lei faz uma ressalva que caso a construção ultrapasse o valor do terreno, a pessoa que construiu, se de boa-fé, poderá adquirir o terreno, desde que indenize o proprietário.
Ademais, como as construções pertencem ao proprietário, o casal não será titular daquele imóvel, mas caberá aos construtores o direito a indenização pela obra, pois ela representa um acréscimo patrimonial ao bem.
Nessa situação, por vedação ao enriquecimento sem causa, terá o proprietário que indenizar o casal pela obra realizada, sendo necessário a comprovação dos gastos realizados na construção. Por isso, ao realizar uma construção importante guardar todos os comprovantes das despesas.
Ademais, como apontado poderá o casal ter o direito a indenização, ou aquisição do terreno, se estiver de boa-fé. Nesse sentido, uma clara situação de boa-fé é quando os pais autorizam a construção.
2. A partilha no divórcio da construção
Como exposto, as construções realizadas no terreno ou no imóvel de terceiro não geram um direito de propriedade, pois o código civil estabelece uma presunção de que as construções sejam do proprietário.
Apesar disso, a lei não desampara o casal que realizou uma obra de boa-fé, podendo ter o direito a indenização ou aquisição do terreno.
Uma situação que gera dúvida é quando ocorre o divórcio. Então surge a dúvida:
Jorge, quer dizer que não vou ter direito a nada da obra que fiz ?
Não é bem assim. Nessa situação, caso o casal tenha realizado uma obra com a expressa autorização do sogro (a), apesar de não ter a propriedade do bem, poderá pedir a indenização pela obra realizada.
Ou seja, com o divórcio, considerando a regra do regime comunhão parcial de bens, cada cônjuge terá direito a parte da indenização pela obra.
Exemplificando: casal construiu uma casa realizando um gasto de R$200.000,00 (duzentos mil reais). O proprietário terá que indenizar esse valor. Com isso, cada cônjuge tem direito a receber 50% dessa indenização, caso a obra tenha sido realizada na constância do casamento e o regime de bens seja o da comunhão parcial.
Observação importante. Nessa situação, a cobrança da indenização cabe contra o proprietário e não contra o cônjuge que eventualmente fique no bem.
Desse modo, partilha-se o direito à indenização e não a propriedade do bem. Ressalte-se, inclusive, que não é possível vender o bem nessa situação, pois os cônjuges não são titulares.
3. Como fica essa construção caso meu/minha sogro(a) morra?
Outra situação. O proprietário do imóvel era meu sogro, construí em seu terreno e ele possui outros filhos, se ele morrer minha casa pode ir para o inventário e seus filhos terem direito?
A resposta imediata é sim, pois como já exposto o casal nessa situação não adquire a propriedade, sendo qualquer construção pertencente ao proprietário.
Diante disso, caso seu sogro faleça o seu bem integrará ao rol do patrimônio do espólio a ser inventariado e dividido entre os herdeiros.
Nesse caso, é possível buscar ainda a indenização pela obra realizada, caso o casal esteja de boa-fé. Assim, sendo comprovado os gastos é devido que o espólio tenha que indenizar.
Conclusão:
Nesse aspecto, resta claro que a construção no terreno do sogro é uma boa saída no início do casamento, pois evita maiores gastos, todavia, ao longo da vida essa situação poderá tornar-se um grande problema.
Existem meios de resolver e evitar esses problemas, claro que sim. Duas medidas possíveis. (i) se a construção é sobre o imóvel de seu sogro (a) é possível constituir o direito real de laje, situação em que o casal conseguirá adquirir a propriedade, desde que preenchido os requisitos da lei. (ii) caso o casal tenha construído no terreno, uma saída é realizar o desmembramento do imóvel, constituindo-se novas matrículas, desde que atendida a fração mínima do solo, que deve observar a legislação municipal.
Assim, resta evidente que existem saídas preventivas para regularizar a situação da construção e evitar maiores problemas. Além disso, é possível o direito a indenização, no caso de boa-fé, a fim de evitar o enriquecimento sem causa e garantir que o casal seja ressarcido pelas despesas.
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