Nos contratos de locação imobiliária, seja de natureza residencial ou comercial, é indispensável a garantia da locação. Constitui um modo de assegurar ao locador uma segurança no momento de alugar seu imóvel para eventuais danos que possa sofrer, como inadimplência, danificações no imóvel e não pagamento de IPTU e outras despesas acessórias.
Nesse aspecto, pode o locador exigir para a celebração do contrato
alguma garantia, sendo legalmente esse exercício, pois amparado na lei de
locação. Nesse sentido, importante destacar que nos contratos somente é
possível uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade.
Pois bem, passa-se assim a analisar as principais modalidades de
garantia locatícia, sendo a caução, fiança e o seguro garantia.
1. Caução
A caução constitui uma das modalidades muito utilizadas,
especialmente em dinheiro. A lei estabelece que a caução pode ser dada em bens
móveis, como veículos ou outros bens que possuam valor econômico.
Além disso, a caução pode ser bens imóveis, constituindo uma
garantia real é muito forte para a locação. Pode ainda a caução ser em
dinheiro, mas não pode ultrapassar 3 vezes o valor do aluguel.
A caução apesar de muito utilizada possui algumas fragilidades,
como custo caso seja uma caução de imóvel, pois para sua plena validade será
necessário registrada no cartório de registro de imóveis. Do mesmo modo a
caução de móveis deverá ser registrada no cartório de títulos e notas.
Outro ponto, em caso de necessidade de execução da caução será um
procedimento demorado que não garantirá o imediato ressarcimento ao locador de
um gasto ou dano sofrido, pois, a exemplo da caução de imóvel, será necessário
um prévio processo judicial para que ao final o imóvel seja vendido para pagar
os prejuízos, nesse meio tempo já se passou um bom tempo.
Já a caução em dinheiro diversas vezes ela é insuficiente para
arcar com todos os custos após o inquilino desocupar o imóvel, tais como
reparos com pintura, portas, etc, bem como danos com a inadimplência.
2. Fiança
A fiança é uma modalidade de garantia em que um terceiro assume a
responsabilidade pelo pagamento da locação, em caso de não cumprimento do
pagamento pelo inquilino. Assim, o fiador fica como devedor solidário de
eventuais dívidas e danos causados no imóvel.
A fiança ainda é muito utilizada por não gerar um imediato custo
com cartório, por exemplo.
Ocorre que a fiança dificulta o fechamento do contrato de locação
e acaba por demorar a negociação, pois é necessário realizar uma análise de
crédito do possível fiador, entender sua situação financeira, a fim de
estabelecer uma garantia boa ao locador.
Outra problemática é no momento de cobrar o fiador, pois este
somente é possível de ser cobrado após esgotadas todas as tentativas de
cobrança do inquilino. Ainda assim, após a locação pode o fiador mudar seu
perfil econômico, deixando de ser uma boa garantia.
Por isso, ao final a fiança se torna algo burocrático e que
provoca um atraso nas negociações imobiliárias.
3. Seguro garantia
O seguro fiança é uma garantia que pode ser contratada junto a uma
empresa especializada em seguros. Nesse sentido, essa modalidade abrangerá a
cobertura principalmente decorrente do não pagamento do aluguel pelo inquilino,
bem como de despesas com IPTU e taxa condominial. A depender do plano
fornecido, o seguro cobrirá outras despesas.
A vantagem do seguro fiança para o locador é que este fica
resguardado que em caso de inadimplência do inquilino poderá acionar o seguro e
receber normalmente o pagamento da locação, pois o locador é quem figura como
beneficiário do seguro.
Além disso, a contratação do seguro fiança é rápida, visto que
após aprovado o crédito do inquilino rapidamente é finalizada a aquisição.
Diante disso, no processo de locação o ganho de tempo nesse procedimento é
muito vantajoso, pois não demandará tempo com a análise da saúde financeira de
um fiador, por exemplo.
Ademais, nas outras modalidades de garantia o locador poderá
passar por um longo processo de cobrança do fiador até conseguir satisfazer o
seu crédito, algo que no seguro fiança poderá rapidamente ser resolvido.
Outra vantagem é que o seguro dependendo da empresa abrangerá todo
o período do contrato de locação. Assim, caso o contrato tenha validade por 30
meses o seguro terá validade pelo mesmo período.
Uma desvantagem do seguro fiança é que caso o crédito do inquilino
não seja aprovado, então não será possível certamente adquirir o seguro mesmo
que em outra empresa, mas isso pode ser visto pelo locador como algo positivo,
pois se o inquilino não consegue ser aprovado no seguro já é um indício de que
este não possui uma boa saúde financeira.
Desse modo, o seguro fiança representa uma boa modalidade de
garantia para o locador e poderá ser um bom aliado no processo de locação.
Conclusão.
As garantias locatícias são essenciais para dar segurança ao
locador ao realizar um contrato de aluguel, pois terá meios de ser ressarcido
em caso de danos sofridos com inadimplemento do valor da locação, não pagamento
de taxa de IPTU, reparos no imóvel e demais situações.
Nesse contexto, é fundamental o locador avaliar muito bem qual a
melhor garantia para o seu contrato, sempre analisando os riscos futuros para o
caso de descumprimento do contrato.
Para mais dicas sobre direito imobiliário me sigam no Instagram:
@jorgematos.1
E-mail: jorgematos245@gmail.com
Comentários
Postar um comentário