Rescisão antecipada nos contratos de locação

No presente texto, busca-se avaliar as implicações da rescisão antecipada nos contratos de locação de imóveis. Averígua-se a possibilidade do locador ou locatário optar por finalizar o contrato antes do prazo estipulado e quais suas implicações práticas.

Inicialmente, os contratos de locação de imóveis urbanos devem observar o que dispõe a Lei 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, pois é a norma especial que rege os contratos dessa natureza.

Pois bem, primeiro importante destacar que o locador é o proprietário (dono) do imóvel, enquanto o locatário é o inquilino/morador. É importante esse apontamento, pois é comum que as pessoas se confundam ao tratar quem é o locador e o locatário.

Nos contratos de locação existem duas modalidades a serem observadas e que possuem reflexos distintos para a rescisão contratual. O contrato pode ser com prazo determinado, ou seja, que existe um tempo limite daquela locação, ou por prazo indeterminado que é quando o contrato não estipula tempo máximo.

Nesse contexto, primeiro analisa-se os contratos por prazo determinado, sendo aqueles que o contrato estabelece um prazo máximo, como por exemplo 12 meses de vigência.

A regra geral para a rescisão contratual nessa espécie de contrato é que o locador não pode pedir a devolução do imóvel antes de finalizar o prazo do contrato, ou seja, não é cabível a rescisão antecipada pelo locador, conforme dispõe o art. 4º da Lei 8.245/91.

Ocorre que como toda regra, existem exceções. O art. 9º da Lei 8.245/91 estabelece as situações em que é possível a rescisão antecipada e que não será aplicada nenhuma multa, sendo:

1) Por acordo das partes;

2) Por descumprimento das normas do contrato ou da Lei de Locação, por parte do locatário;

3) Por ausência do pagamento do aluguel e dos encargos acessórios (Energia e água, por exemplo);

4) Por necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público;

Nessas situações, é possível que o locador realize a rescisão antecipada do contrato e não ficará sujeito a nenhuma penalidade.

Nesse contexto, caso o locador sem motivo algum decida por rescindir o contrato antes de finalizar o prazo de locação, o inquilino poderá adotar algumas medidas. Primeiro, pode-se negar a sair do imóvel, devendo fazer o uso dos meios legais para isso, como ajuizar um processo judicial para que seja cumprido o contrato.

Além disso, caso opte por desocupar o imóvel o inquilino poderá (i) solicitar que o locatário pague a multa contratual estabelecida, bem como (ii) pedir uma indenização por eventuais danos sofridos, seja de natureza moral ou material.

Ademais, nessa situação também deve o locador devolver a caução que eventualmente tenha sido paga, não representando essa devolução princípio de indenização pelos danos sofridos.

Os danos materiais suportados pelo inquilino que poderão ser cobrados do locador, por exemplo, são o pagamento das despesas para a mudança e eventual caução a ser paga no novo imóvel.

Prazo determinado (motivos)

Como visto, a regra geral do contrato de locação por prazo determinado é que o locador não pode rescindir antecipadamente o contrato. Já o contrato por prazo indeterminado é aquele que não existe prazo máximo da locação, ou ainda, caso o contrato tenha um prazo determinado e as partes não manifestem interesse na desocupação do imóvel o contrato será renovado automaticamente, conforme art. 47 da Lei 8.245/91.

Diante disso, no caso do contrato por prazo indeterminado é que o locador só pode pedir a devolução do imóvel nas seguintes situações:

1) Por acordo das partes;

2) Por descumprimento das normas do contrato ou da Lei de Locação, por parte do locatário;

3) Por ausência do pagamento do aluguel e dos encargos acessórios (Energia e água, por exemplo);

4) Por necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público;

5) Por extinção do contrato de trabalho do inquilino, caso o contrato tenha sido realizado com vinculação ao empregado do locatário;

6) Por necessidade de uso próprio ou de familiares do locador;

7) Por determinação do Poder Público para demolição ou realização de obras

8) Por ultrapassar a locação o prazo ininterrupto de 5 anos;

Veja-se que as hipóteses dos itens 1 ao 4 são as mesmas situações do contrato por prazo determinado. Novidade são as hipóteses dos itens 5 ao 8. A hipótese mais comum é o pedido de restituição do imóvel para uso próprio ou de familiares.

Diante disso, nessas situações pode o locador pedir a restituição do imóvel sem que tenha que arcar com nenhuma multa ou outra obrigação.

Analisou-se até o momento os reflexos da rescisão antecipada por parte do locador. Já o locatário a Lei assegurou que este pode rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague a multa contratual estabelecida, de modo proporcional ao período de cumprimento do contrato, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/91.

Pode ainda o locatário ficar isento de pagar a multa contratual caso comprove que a saída do imóvel é por necessidade de trabalho, caso em que o empregado do locatário realiza sua transferência para outra cidade. Nessa hipótese, não será cobrada multa do locatário.

Nesse caso, é necessário a notificação do locador para tomar ciência da situação com antecedência mínima de 30 dias, sob pena do locatário ter que pagar mais um aluguel.

Diante disso, conclui-se que em regra não cabe a rescisão antecipada pelo locador, salvo nas hipóteses do art. 9º e art. 47 ambos da Lei 8.245/91. Enquanto ao locatário este pode rescindir o contrato a qualquer momento, mas deverá pagar proporcionalmente o valor da multa pactuada no contrato, salvo na situação de transferência de cidade por determinação do empregador.

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